Zažitý mýtus tvrdí, že nájem jsou vyhozené peníze a jedinou správnou cestou k vlastním financím je hypotéka. Studie společnosti Edward na českých datech z let 2008–2025 ale ukazuje, že realita je složitější:
Překvapivý výsledek nejdelší simulace: Nájemce, který od března 2008 poctivě investoval měsíční rozdíl mezi nájmem a celkovými náklady vlastníka do globálních akcií, měl na konci roku 2025 majetek 10,1 mil. Kč. Vlastník bytu se stejným počátečním kapitálem skončil na 8,1 mil. Kč. Nájemce získal o 2 miliony korun (o 25 %) více.
Proč nájemce v dlouhém horizontu vyhrál?
Vlastník neplatí jen splátku hypotéky, ale i akontaci, úroky, fond oprav, pojištění a údržbu. Nájemce má nižší startovací i průběžné náklady. Pokud tento rozdíl nenechá utratit, ale pravidelně jej investuje, síla složeného úročení na akciových trzích dokáže překonat růst cen nemovitostí.
Jeden start nestačí: Kdy vyhrává koupě a kdy nájem?
Při rozboru 71 různých startovacích období v letech 2008–2025 se ukázalo, že ve 79 % případů vyhrála koupě. Výsledek závisí na dvou hlavních faktorech:
- Sazba hypotéky:
- Pod 3,5 % historicky vždy vyhrála koupě.
- Nad 5,5 % historicky vždy vyhrál nájem + investice.
- Poměr Cena / Nájem (Price-to-Rent):
- Pokud byt stojí méně než 30 násobek ročního nájmu vyhrává koupě.
- Pokud cena přesáhne 38 násobek ročního nájmu vyhrává nájem + investice.
Jak je na tom trh a regiony dnes?
Dnes se úrokové sazby pohybují kolem 4,5 % a celostátní průměr ceny bytů činí cca 32 násobek ročního nájmu. Trh je vyrovnaný. Aby koupě překonala investování, musely by ceny bytů v ČR v příštích 10 letech růst tempem alespoň 5,3 % ročně.
- Ústecký a Karlovarský kraj: Nemovitosti jsou relativně levné – k výhodnosti koupě stačí růst cen o 2–3 % ročně.
- Praha a Brno: Ceny jsou vysoko – koupě vyžaduje růst cen přes 5 % ročně, nájem s investováním zde vychází výhodněji.
Rychlé shrnutí: Co si vybrat?
- Zvolte VLASTNÍ BYDLENÍ, pokud: Hledáte životní jistotu, nechcete se stěhovat a nemáte disciplínu ušetřené peníze každý měsíc poctivě investovat (hypotéka funguje jako nucené spoření).
- Zvolte NÁJEM + INVESTOVÁNÍ, pokud: Bydlíte ve velkém městě (Praha/Brno), chcete flexibilitu a jste schopni měsíční úsporu oproti hypotéce bezvýjimečně posílat do akciových ETF fondů.
Chcete vidět přesnou kalkulaci pro vaši situaci?
Napište nám do zprávy – spočítáme vaše možnosti a sestavíme investiční strategii na míru!
Podrobnější rozebrání článku najdete na: https://edwardinvest.cz/koupit-nebo-bydlet-v-najmu/